Direitos e deveres do inquilino: o que todo locatário precisa saber antes de alugar um imóvel

Lei do Inquilinato garante equilíbrio na relação entre locador e inquilino e define as principais obrigações de cada parte.

Alugar um imóvel é uma decisão importante — e, para evitar problemas, tanto o inquilino quanto o proprietário precisam entender bem quais são seus direitos e deveres.
Essa relação é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece os limites e responsabilidades de cada parte, garantindo segurança jurídica no contrato e evitando conflitos.

Antes de assinar qualquer documento, é essencial conhecer os principais pontos da legislação e clarear o que cabe a cada lado nessa parceria.

Direitos do inquilino

Quando o contrato de locação começa, o primeiro direito do inquilino é receber o imóvel em boas condições de uso e moradia.
O proprietário é responsável por entregar o espaço pronto para habitação, sem infiltrações, vazamentos, problemas elétricos ou defeitos estruturais.
Caso algo esteja irregular, o dono deve arcar com os reparos iniciais para garantir que o imóvel esteja apto ao uso.

Outro direito importante é em relação a defeitos antigos. Se o inquilino identificar, após a mudança, um problema que já existia antes da locação — por exemplo, rachaduras, vazamentos ou estrutura comprometida — o conserto continua sendo responsabilidade do proprietário.

O locatário também tem direito a reembolsos quando faz obras urgentes para evitar danos graves, como o reparo de um cano rompido ou infiltração que ameace o imóvel.

Deveres do inquilino

O principal dever do inquilino é pagar o aluguel e os encargos combinados em dia, como condomínio, IPTU e taxas previstas no contrato.
Além disso, deve cuidar do imóvel como se fosse seu, o que inclui preservar o espaço e fazer pequenos reparos decorrentes do uso natural, como trocar uma lâmpada ou arrumar uma torneira.

Ao final do contrato, o imóvel precisa ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, considerando o desgaste natural pelo tempo. Isso evita discussões sobre possíveis danos e facilita a restituição do imóvel.

Reformas e modificações no imóvel

Qualquer alteração na estrutura do imóvel, interna ou externa — como derrubar paredes, trocar pisos ou modificar fachadas — só pode ser feita com autorização por escrito do proprietário.
Obras que preservam o imóvel, chamadas de benfeitorias necessárias, são de obrigação do locador. Já melhorias que valorizam o espaço, como armários planejados ou novas pinturas, podem ser negociadas entre as partes.

Quando essas benfeitorias forem feitas sem autorização, o inquilino pode perder o direito ao reembolso ou à retirada dos itens instalados.

Multa por quebra de contrato

Se o inquilino decidir sair do imóvel antes do prazo, deverá pagar a multa rescisória prevista em contrato.
Essa penalidade, porém, deve ser proporcional ao tempo que falta para o fim da locação.
Por exemplo: se o contrato é de 30 meses e o inquilino sai no 20º, pagará apenas o valor correspondente aos 10 meses restantes.
A regra busca equilibrar os direitos e deveres das duas partes, evitando cobranças abusivas.

Vale lembrar que alguns casos, como mudança de cidade a pedido do empregador, podem permitir a redução ou até a isenção da multa, desde que o inquilino comunique e comprove a situação.

Fiador e seus riscos

A figura do fiador é uma das garantias mais comuns em contratos de aluguel, mas também uma das mais delicadas.
O fiador se responsabiliza por cobrir a dívida caso o inquilino não pague o aluguel, e uma decisão recente do Supremo Tribunal Federal (STF) mudou definitivamente as regras sobre isso.

O tribunal decidiu que o único imóvel do fiador pode ser penhorado para quitar dívidas de aluguel, tanto em contratos residenciais quanto comerciais.
Isso significa que o chamado “bem de família” — normalmente protegido por lei — pode ser vendido para pagar o débito do inquilino inadimplente.

A decisão é considerada definitiva e serve de alerta para quem aceita assumir o papel de fiador. Antes de assinar, é essencial que a pessoa tenha plena ciência de que pode perder o próprio imóvel em caso de calote.

Cuidados para evitar conflitos

A relação entre locador e inquilino tende a ser tranquila quando há transparência, diálogo e clareza contratual.
Revisar o contrato com atenção, registrar tudo por escrito e guardar comprovantes de pagamento são atitudes que protegem ambas as partes.

Casos de inadimplência, falta de manutenção ou reformas indevidas costumam gerar grande parte dos conflitos, mas podem ser evitados com uma boa comunicação e o cumprimento fiel das obrigações previstas na Lei do Inquilinato.

Conhecer essas regras é fundamental para garantir uma locação justa e segura, seja para quem aluga, seja para quem oferece o imóvel.
Afinal, quando as responsabilidades são cumpridas, o aluguel deixa de ser um motivo de preocupação e se torna apenas uma parte tranquila da rotina.